Nhà nước phải coi quỹ đất là nguồn lực phát triển kinh tế xã hội chứ không phải là mục đích thu tiền sử dụng đất tối đa bổ sung cho ngân sách nhà nước.

Của “toàn dân” là của ai?

Luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quy định này cũng gần tương tự một công ty đại chúng thuộc sở hữu của các cổ đông, mỗi cổ đông nắm giữ số cổ phần bằng nhau. Tuy nhiên, các cổ đông có quyền trực tiếp thông qua điều lệ và bầu ban quản trị công ty, còn toàn dân chỉ có vai trò rất gián tiếp quyết định luật đất đai và bộ máy quản lý nhà nước. 

Trong chiều dài lịch sử hàng ngàn năm, đất đai là của vua, của làng và của dân. Hơn nửa thế kỉ nay, đất đai mới là của “toàn dân”. Thực tế, nhà nước đang chấp nhận đất dân đang ở, đất dân đang sử dụng, chấp nhận sự bất bình đẳng, bất công bằng của khái niệm “sở hữu toàn dân” (ai đang chiếm giữ nhiều, chiếm giữ vị trí đắc địa thì người đó có lợi). Chỉ khi nào nhà nước cần thu hồi hoặc dân có chuyển đổi mục đích sử dụng, khi đó nhà nước mới thể hiện quyền lực liên quan.

“Nhà nước đại diện chủ sở hữu” là một khái niệm được coi là thể hiện quyền sở hữu của toàn dân. Thực tế, việc định đoạt đối với mỗi mảnh đất cụ thể do một bộ phận rất nhỏ của bộ máy quản lý nhà nước. Đất đai muôn hình vạn trạng về vị trí địa lý, về mục đích sử dụng, vì vậy không thể có luật nào điều chỉnh được đầy đủ các góc cạnh thực tế liên quan đến giao quyền sử dụng đất. Khi luật chỉ là khung thì các hướng dẫn, các chính sách, các hành xử đối với đất đai cụ thể càng xa rời khái niệm “sở hữu toàn dân”.

Đất đai không được coi là hàng hoá vì không thể bán thứ của toàn dân cho một số ít người dân trong số toàn dân. Đất đai nếu của toàn dân thì khi đã có người mua sẽ không còn thuộc sở hữu của toàn dân nữa.
Thực tế, quyền sử dụng đất đang là hàng hoá được trao đổi sôi động trên thị trường. Nhà nước thu tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực chất là thu hồi quyền sử dụng đất, bồi thường cho đối tượng có quyền sử dụng đất bị thu hồi và “bán” quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng mới với mục đích mới.

“Thị trường đất” méo mó

Các quyết định thu tiền sử dụng đất có tính chất “bán” nhưng lại là quyết định hành chính, nên không bao giờ phản ánh được đúng thị trường, quy luật của thị trường và sẽ luôn luôn gây tranh cãi khi xem xét lại quyết định đó.

Tiền thu chuyển quyền sử dụng đất sẽ luôn là một khoản chi phí nằm trong giá thành của hàng hoá, dịch vụ được tạo ra trên mảnh đất ấy. Ví dụ, đất giao cho đối tượng làm văn phòng cho thuê, cho đối tượng làm xưởng sản xuất, cho đối tượng xây nhà bán cho người tiêu dùng, thì giá cho thuê văn phòng, giá bán sản phẩm hàng hoá, giá bán căn hộ đều phải gồm đủ tiền nộp về thu sử dụng đất.

Không có khái niệm tuyệt đối về “thất thoát” của nhà nước đối với thu tiền sử dụng đất. Nhà nước thu nhiều dẫn đến dân phải chi nhiều. Cái gọi là thất thoát của nhà nước chẳng qua là không thu được nhiều hơn.

Đất đai là của toàn dân và duy nhất nhà nước có quyền định đoạt. Nhà nước hoàn toàn có quyền thu lại quyền sử dụng đất của những trường hợp bị xem như làm thất thoát tiền nhà nước và giao cho người khác với mức thu cao hơn. Hiện có nhiều doanh nghiệp FDI được sử dụng đất như cho không và nhà nước cũng chỉ thu được thuế của doanh nghiệp mà không bị coi là thất thoát.

Chi phí liên quan đến sử dụng đất đang càng ngày càng bị đẩy lên cao. Khi người dân phải mua nhà giá cao đã phải bớt tiền chi tiêu thứ khác. Giá bất động sản có xu hướng tăng khiến người ta mua bán đầu cơ. Nguồn lực xã hội dồn cho khu vực bất động sản càng nhiều dẫn đến cơ hội cho các khu vực khác càng ít.

Thực tế, nhà nước cũng đang làm rất nhiều khu công nghiệp, “lót ổ cho đại bàng” với ưu đãi sử dụng đất tối đa, bởi thu cao, hàng hoá không thể cạnh tranh nên “đại bàng không đến”.
Nhà nước phải coi quỹ đất là nguồn lực phát triển kinh tế xã hội chứ không phải là mục đích thu tiền sử dụng đất tối đa bổ sung cho ngân sách nhà nước.

Tại các đô thị lớn đang có hiện tượng thiếu vắng quy hoạch tổng thể khi người ta giành giật quyền sử dụng những quỹ đất hiếm hoi với tiền thu sử dụng đất càng cao, lợi nhuận lại càng nhiều.

Các chính sách gợi mở

Nhà nước quản lý đất đai bằng quy hoạch, tức là mỗi mảnh đất cụ thể của đất nước này chỉ được sử dụng cho một hoặc một vài mục đích nhất định. Nhà nước vẫn có thể duy trì khái niệm “sở hữu toàn dân” đối với đất đai khi giữ cho mình quyền định đoạt cuối cùng về đất đai. Nhà nước cần thay chính sách thu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng các chính sách phù hợp hơn như:

(i) Người có quyền sử dụng đất được tự do chuyển nhượng cho người khác với mục đích sử dụng khác trong phạm vi quy hoạch. Nhà nước thu thuế chuyển nhượng theo một tỉ lệ nhất định đối với mọi giá trị giao dịch, chứ không ấn định một mức thu theo các quy định hoặc chính sách chủ quan của mình.

Thực hiện như vậy, thị trường chuyển nhượng sẽ tự vận hành, không bị can thiệp làm méo mó. Nhà nước điều tiết bằng thuế chứ không tham gia trực tiếp vào các quyết định cụ thể.

(ii) Nhà nước đánh thuế tài sản hình thành trên đất theo từng loại tài sản cụ thể, ở từng khu vực cụ thể. Người sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ hoàn toàn chủ động lựa chọn đầu tư hợp lý.

Khi xây dựng tài sản trên đất phải tuân theo quy hoạch, thời gian thực hiện, đồng thời giá trị tài sản càng lớn thì số thu về thuế càng lớn. Nếu chỉ thu theo diện tích và vị trí sẽ dẫn đến “chạy” quy hoạch để có lợi ích tối đa và phá vỡ quy hoạch tổng thể.

(iii) Trừ các công trình đầu tư công, nhà nước trực tiếp thoả thuận với người đang có quyền sử dụng đất để chuyển đổi đất hoặc thu hồi đất. Các khu đất quy hoạch để làm khu công nghiệp, nhà nước có quyền thu hồi và đền bù cho người đang sử dụng đất.

Tất cả các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và các doanh nghiệp đầu tư khác ngoài khu công nghiệp đều phải tuân theo quy hoạch và tự thoả thuận chuyển đổi đất, nhà nước chỉ tác động qua thuế.

Ngô Văn Tuyển

BIỆT THỰ THẢO ĐIỀN - BIỆT THỰ RIVIERA

ĐẤT THẢO ĐIỀN - BIỆT THỰ RIVIERA COVE

ĐẶT LỊCH XEM BIỆT THỰ -  ĐẤT LIÊN HỆ

Hotline Mr Tuân 0901855999 ( Zalo - Viber - Whatsapp)

Email: nguyentuan6868@gmail.com