SỔ NHÀ ĐẤT GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TÍNH TIỀN NỌP TỪ NĂM 2026 NHƯ THẾ NÀO?

Tình huống pháp lý: Một người có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và được ghi nợ trong Sổ đỏ với thời hạn nợ là 5 năm. Đến nay, thời hạn nợ 5 năm này đã kết thúc. Trong khi đó, Nhà nước đã ban hành Bảng giá đất mới năm 2025 với mức giá tăng lên rất nhiều lần so với thời điểm phát sinh nghĩa vụ.

CÂU HỎI PHÁP LÝ ĐẶT RA:

Khi người có nghĩa vụ nộp số tiền nợ này, số tiền gốc (tiền sử dụng đất) sẽ được tính theo Bảng giá đất nào: theo Bảng giá đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ (cũ, thấp hơn) hay theo Bảng giá đất mới năm 2025 (cao hơn)?

Khoản tiền phạt do chậm nộp (sau khi hết hạn 5 năm) được tính như thế nào, và căn cứ tính phạt có liên quan gì đến Bảng giá đất mới không?

CÁC YẾU TỐ CẦN LÀM RÕ:

Nguyên tắc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi đã quá hạn nộp.

Cách tính tiền phạt chậm nộp đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Sự tác động (nếu có) của việc điều chỉnh bảng giá đất chung lên nghĩa vụ nợ cụ thể đã phát sinh từ trước.

TRẢ LỜI CHO TÌNH HUỐNG NÀY:

Câu 1: Tiền gốc (tiền sử dụng đất) tính theo bảng giá nào?

Tính theo Bảng giá đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền (thời điểm ký hợp đồng, quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích...).

Không tính theo Bảng giá đất mới năm 2025.

Căn cứ pháp lý: Nguyên tắc "đóng băng giá" tại Khoản 5, Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Lý do: Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định một lần tại thời điểm Nhà nước ra quyết định tạo lập quyền. Việc điều chỉnh bảng giá sau đó không làm thay đổi nghĩa vụ tài chính đã được xác định.

Câu 2: Tiền phạt chậm nộp tính như thế nào và có liên quan đến bảng giá mới không?

Cách tính tiền phạt:

Phạt tính trên số tiền gốc đã nợ (được tính theo bảng giá cũ như trên).

Mức phạt: 0.03% cho mỗi ngày chậm nộp.

Thời gian tính phạt: Từ ngày tiếp theo sau khi hết thời hạn nợ 5 năm cho đến ngày thực tế nộp tiền vào ngân sách.

Mối liên hệ với bảng giá mới:

Không liên quan. Tiền phạt chỉ tính trên số tiền nợ gốc đã xác định, hoàn toàn không phụ thuộc vào việc bảng giá đất mới có tăng hay không.

Căn cứ pháp lý: Điều 9, Nghị định 91/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

KẾT LUẬN TÓM TẮT:

Tiền nợ gốc: Giữ nguyên, tính theo giá đất cũ.

Tiền phạt: Tính trên tiền gốc đó, với mức 0.03%/ngày kể từ khi hết hạn.

Bảng giá mới 2025: Không dùng để tính lại các khoản nợ cũ, chỉ áp dụng cho các nghĩa vụ tài chính phát sinh sau ngày nó có hiệu lực.